Hoàn thiện pháp lý bất động sản giữa các Luật

Theo ông Nguyễn Đức Thành – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn The Empire, tình hình chung của toàn TP Đà Nẵng là nhiều dự án đang bị dừng triển khai. Đối với chủ đầu tư hay dự án bị dừng có nghĩa là sẽ “chết”. Dự án Tổ hợp The Empire tại quận Ngũ Hành Sơn hiện nay là dự án hiếm hoi có đầy đủ pháp lý để tiếp tục triển khai bao gồm pháp lý của dự án, pháp lý về đầu tư xây dựng và pháp lý để kinh doanh quản lý vận hành.

Ông Nguyễn Đức Thành khẳng định, những khó khăn sóng gió của thị trường BĐS Đà Nẵng nói chung và phân khúc condotel đến thời điểm hiện tại đã có hướng giải quyết và hiện tại The Empire là dự án lọt Top các dự án tốt nhất hiện nay.

“Chúng tôi còn một quỹ đất sạch lớn và không vướng bận, đặc biệt là đất ven biển tại vị trí đắc địa trong khi xu hướng giá đất tiếp tục tăng cao. Quỹ đất còn là nguồn lực chúng tôi còn. Chúng tôi không có nợ xấu ngân hàng, điều này có thể kiểm chứng qua kênh kiểm tra nợ xấu trên CIC. Bảng cân đối tài sản dương với con số công bố từ 5 – 7 nghìn tỷ (trong đó 2 nghìn tỷ chênh lệch là chi phí tài sản vô hình như marketing, thương hiệu…). Tổng giá trị cả tập đoàn Thành Đô hợp nhất được đánh giá đạt 14.500 tỷ đồng nhưng Ngân hàng SHB định lượng là 12 nghìn tỷ đồng” – ông Nguyễn Đức Thành chia sẻ.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư đã hình thành được cơ sở ban đầu của một siêu dự án. Naman Reatreat đang khẳng định thương hiệu Top 10 khu nghỉ dưỡng hàng đầu Châu Á và Cocobay tuy còn khó khăn nhưng vẫn là tổ hợp vui chơi giải hàng đầu Việt Nam đang hiện hữu và tiếp tục hoàn thiện.

Hành trình vượt qua “rừng luật”

Liên quan đến vấn đề pháp lý, tất cả các DN BĐS đều đang phải thực hiện 4 luật là Luật Đất đai, Luật Môi trường (ĐTM), Luật Kinh doanh BĐS và Luật Xây dựng. Thực hiện đủ 4 luật đã khó nhưng việc thực hiện song song đồng bộ lại càng khó gấp nhiều lần và The Empire là dự án đầu tiên đã làm được điều đó.

Chủ đầu tư đã và đang điều chỉnh quy hoạch tổ hợp khu đô thị nghỉ dưỡng The Empire. Quá trình thẩm định và nguyên nhân điều chỉnh được đánh giá là tốt vì giảm diện tích đất ở từ hơn 40% xuống còn 29%; đất cây xanh mặt nước trước đây là 11,8% tăng lên thành 19%. Đối với DN BĐS, việc tăng tiện ích, đảm bảo môi trường cho cộng đồng được chú trọng, như việc giảm 17% đất ở là sẽ bị thiệt hại lớn nhưng ngược lại cộng đồng dân cư tại chỗ và cộng đồng cư dân xung quanh được hưởng lợi rất nhiều. Điều đó cho thấy DN lựa chọn phương án vì lợi ích cộng đồng hơn là vì bản thân DN.

Cụ thể về pháp lý, The Empire đã từng bước thực hiện các Luật như sau: Về Luật Đất đai, dự án đã có sổ đỏ, đóng nghĩa vụ tài chính. Hội đồng nhân dân TP Đà Nẵng đã thông qua kế hoạch sử dụng đất bằng văn bản chính thức công khai, điều chỉnh lại đánh giá tác động môi trường.

Ảnh phối cảnh dự án.

Nhận được quyết định giao đất theo quy hoạch, sau khi điều chỉnh quy hoạch phải thực hiện nghĩa vụ tài chính và hiện dự án đang dương (vì giảm đất ở). Quý I/2019 chủ đầu tư có 26 sổ đỏ thì hiện tách được 16 quyển. Còn một số tòa cao tầng sau khi họp nghĩa vụ tài chính và chốt nghĩa vụ tài chính sẽ nhận các sổ còn lại.

Về Luật Môi trường, chủ đầu tư điều chỉnh ĐTM theo hướng tốt giảm mật độ xây dựng, tăng diện tích cây xanh tiện ích. Về Luật Xây dựng, khu đô thị đã được công nhận công trình loại A, Cục Quản lý Hoạt động Xây dựng (Bộ Xây dựng) thẩm định. Hồ sơ tư vấn, TKCS, TKKT, chất lượng loại A phải qua Bộ Xây dựng thẩm định chuyển về Sở Xây dựng Đà Nẵng ký, cấp phép xây dựng cho từng hạng mục và trước đó PCCC phải được Bộ Công an phê duyệt.

Về Luật Kinh doanh BĐS, dù thêm nhiều công đoạn nhưng Giấy phép mở bán đã hoàn thành. Mà muốn có giấy phép mở bán thì phải thi công xong hạ tầng, có tài sản (dù đang thế chấp nhưng rất minh bạch, được Ngân hàng đồng ý cho mở bán; khách hàng mua sẽ được ngân hàng đồng ý giải chấp).

Sau khi ký hợp đồng mua bán với khách kèm theo biên bản thỏa thuận 3 bên: Khách hàng – chủ đầu tư và ngân hàng thì hồ sơ sẽ được chuyển chuyển lên Sở Xây dựng xác nhận và trả lại sau 1 tuần. Điều này sẽ tốt hơn cho khách hàng, quyền lợi khách hàng được đảm bảo hơn (khi việc mua bán – bàn giao đã được Sở Xây dựng, Phòng Quản lý nhà kiểm soát). Dự án cũng tuân thủ quy định ngân hàng bảo lãnh thời hạn bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ.

“Nói riêng về thủ tục điều chỉnh thiết kế hạ tầng cơ sở và thiết kế kỹ thuật, thủ tục với khối cao tầng tại khu đô thị là công trình loại A, hồ sơ điều chỉnh rất phức tạp và rất nhiều, chúng tôi chấp nhận theo đuổi và làm bằng được, vì càng kỹ thì sau này chúng tôi càng minh bạch càng nhàn” – ông Nguyễn Đức Thành trăn trở.

Thời gian tới, toàn bộ khối thấp tầng và tòa chung cư Co4 với pháp lý sổ đỏ lâu dài có Giấy phép đủ điều kiện bán hàng do Sở Xây dựng Đà Nẵng phê duyệt sẽ được giới thiệu ra thị trường sẽ là một trong những dự án được mong đợi trong bối cảnh Đà Nẵng khan hiếm nguồn cung thời điểm cuối năm 2019, đầu năm 2020.