Đất nền sốt nóng: Đầu tư thế nào để an toàn?

Việc giá đất tăng chóng mặt được nhận định sẽ đem lại nhiều cơ hội nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Lựa chọn cách đầu tư thế nào để an toàn?

Cơn sốt đất nền đang phủ sóng rộng khắp các tỉnh thành trên cả nước, trong đó nổi lên là các tỉnh, thành phố lớn như TP HCM, Hà Nội, Cần Thơ, Nha Trang, Đà Nẵng… và đặc biệt là ở 3 địa phương sắp lên đặc khu (Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc).

Cơn sốt đất lần này được đánh giá là có những dấu hiệu như cơn sốt đất năm 2007 nhưng mới chỉ ở giai đoạn đầu và chưa phát triển thành “bong bóng” BĐS. Chính vì vậy, nhà đầu tư vẫn còn cơ hội để nhìn nhận rõ thị trường và có biện pháp phòng tránh rủi ro cho mình.

Đầu tư đất đừng nghe đồn thổi!

Theo các chuyên gia, giá đất hiện nay tăng cao một phần do quỹ đất ở của các thành phố ngày một hạn hẹp, trong khi đó, nhu cầu đầu tư đất nền và nhà ở gắn liền với đất của người dân ngày càng tăng mạnh, nhưng nguyên nhân chính vẫn xuất phát từ tâm lý đám đông, đầu tư “bầy đàn”.

Việc chạy theo số đông trong đầu tư BĐS dễ dẫn đến “chết chùm” bởi đây là “chiêu” của một số nhà đầu tư lớn. Cụ thể, các nhà đầu tư này mua một số lô đất với giá thấp lúc thị trường chưa sôi động. Sau đó, nhóm này tìm cách mua tiếp các lô đất gần đó hoặc mua đi bán lại chính các lô đã mua trước đây với giá cao hơn rất nhiều so với thị trường, đồng thời tung thông tin khu vực đã bắt đầu sốt để lôi kéo các nhà đầu tư khác.

Tuy nhiên, thị trường nhà đất luôn có ba trạng thái đó là đi lên, đi ngang và đi xuống. Song những người mua đất theo tâm lý đám đông thường chỉ nghĩ đến kịch bản là giá sẽ tiếp tục tăng cao mà không hề nghĩ tới những hệ lụy như giá sẽ đi ngang hoặc lao dốc. Điều đó có nghĩa những người này chỉ nắm hơn 30% xác suất chiến thắng trong cuộc chơi của thị trường.

Các chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư nhỏ lẻ nên tỉnh táo trước sức nóng của thị trường, phải biết đánh giá thị trường, không nên đầu tư theo đám đông, bởi rất dễ lâm vào tình trạng vỡ nợ hoặc “ở không được, bán cũng không xong”.

Không nên “bỏ trứng vào 1 giỏ”

Tại buổi tọa đàm “Đất nền nóng sốt, nhận diện cơ hội và rủi ro đầu tư” diễn ra mới đây, trước câu hỏi “Nhà đầu tư có nên rút hết tiền khỏi chứng khoán để lao vào cơn sốt đất nền?”, ông Dương Đức Hiển – Giám đốc kinh doanh nhà ở Savills Miền Bắc và Miền Trung Việt Nam cho rằng: “Không có nhà đầu tư nào “bỏ trứng vào một giỏ”. Tuy đất nền là tài sản chúng ta có thể để dành nhưng nếu có 3 tỷ mà rút hết cả 3 tỷ từ chứng khoán vào đất nền thì không nên”.

Thực tế, dồn trứng vào một giỏ hay quyết ăn thua một mẻ lớn với suy nghĩ “được ăn cả ngã về không” là một trong những sai lầm được khuyến cáo cần phải tránh khi đầu tư bất kỳ lĩnh vực nào.

Đặc biệt với kênh đầu tư BĐS, do giá trị của tài sản quá lớn, nên một khi đã dồn tất cả trứng vào một giỏ thì vào lúc thị trường khó khăn không thể tháo chạy kịp. Điều này làm hạn chế tính thanh khoản và nguy hiểm hơn là nó sẽ tập trung rủi ro về một mối. Vì vậy, nhà đầu tư khôn ngoan bao giờ cũng phân tán danh mục đầu tư, đa dạng hóa các khối tài sản này ở nhiều loại hình, phân khúc, cũng như khu vực, vị trí khác nhau.

Hãy đầu tư theo nguyên tắc… sòng bạc

Tính thanh khoản của đất nền tại các thời điểm rất khác nhau. Có thể lên, xuống rất nhanh. Vì vậy, để thu được lợi nhuận tối ưu nhất, nhà đầu tư nên đưa ra mức thời gian cho suất đầu tư này (1 tháng, 2 tháng, 2 năm hay 5 năm…) và lợi nhuận mong muốn sau khi trừ đi lãi suất tiền gửi (500 triệu, 800 triệu, 1 tỷ hay 5 tỷ…) Và khi đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng, nhà đầu tư nên bán ngay.

Ví dụ, nhà đầu tư bỏ 2 tỷ để đầu tư đất nền, trong vòng 1 năm, lô đất đó tăng lên khoảng 20-30% (tức lợi nhuận khoảng 400 triệu) là có thể bán. Không nên quá tham lam đợi mức lợi nhuận lên 1-2 tỷ, lúc đó, những biến động thị trường đất nền là rất khó đoán.

Trong trường hợp mức lợi nhuận không đạt được như dự kiến, nhà đầu tư cũng nên mạnh dạn “cắt lỗ” để có thể tìm kiếm một ván bài mới, không nên cố chấp chờ đợi bởi càng để lâu lại càng mất giá.

“Nên đặt ra một nguyên tắc đầu tư như ở sòng bạc, mang 100 triệu đồng thì đúng hết giờ hoặc hết tiền nên đi về, đầu tư cũng như vậy, hoặc chốt lời, hoặc cắt lỗ, hoặc hết thời gian dự kiến thì thôi. Làm như vậy sẽ hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư”, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CenGroup khuyên.

Không nên đầu tư khi vay ngân hàng quá 50% vốn

Theo lời khuyên của các nhà tư vấn BĐS, không nên đầu tư đất nền khi dòng tiền chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng. Nếu tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào BĐS từ khoảng 50 – 80%, nhà đầu tư sẽ bị áp lực trả cả lãi và vốn gốc.

Trường hợp thanh khoản kém, nhà đầu tư sẽ mất dần lợi nhuận theo thời gian khi bị thâm hụt dòng tiền vì phải trả lãi ngân hàng, thậm chí phải bán tháo cả BĐS đã mua với giá bèo. Nhà đầu tư có thể dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ vay vốn cao trong trường hợp tự kiểm soát được đầu vào và đầu ra của sản phẩm.

Ngoài ra, chuyên gia BĐS Phan Công Chánh cũng khuyên nhà đầu tư nên tính đến bài toán lãi suất thả nổi và sức chịu đựng trả lãi được bao lâu để lường trước các áp lực. Đầu tư đất lúc thị trường nóng sốt càng phải biết “liệu cơm gắp mắm”.